位于中国北端的黑河，到处可以见到白皮肤、蓝眼睛的俄罗斯朋友，他们认得每一家美味的饭店、小吃，找得到每一处物美价廉的购物场所。

黑河与俄罗斯远东地区阿穆尔州的首府布拉戈维申斯克市(简称“布市”)仅隔一条黑龙江(俄称“阿穆尔河”)，是中俄国境线上的“双子城”。从2004年起，俄罗斯人持有效证件即可免签入境黑河，这让俄罗斯人在黑河“过日子”成为可能。

在俄罗斯人纷纷来到中国定居的背后，也有着不少无奈。近三年内，俄罗斯远东地区的房价平均增长了40%以上。低房价、高享受的黑河成为他们的选择。而一些俄罗斯富商大多会选择在中国上海、美国纽约、英国伦敦等金融城市投资

看似“低调”的俄罗斯人在楼市投资的气魄上并不输给“中国大妈”。芬兰、美国、英国、爱沙尼亚、意大利，甚至中国的房地产市场，遍布他们购房的足迹。

但俄罗斯人的这种魄力也让有些国家“不自在”。近日，据《光明日报》报道，101名芬兰国会议员对越来越多的俄罗斯人在芬兰境内购买房地产感到担忧，现已向芬兰议会提出限制俄罗斯人购房的立法提案。“俄罗斯人当然希望在当地或莫斯科买房，但因为房价高涨和承担能力的原因，很多俄罗斯人开始陆续选择在国外买房，除了芬兰，英国、美国、意大利还有中国也是他们特别喜欢投资的地方。”在俄罗斯从事房地产行业的米哈伊尔·C·K在接受《国际金融报》记者采访时指出。

在中投顾问高级研究员郑宇洁看来，近些年来兴起一股海外购房潮，一方面与当前移民海外，求学、度假等需求有关;另一方面则是被购房地相对低的房价以及未来潜在升值空间所吸引。“俄罗斯人在海外买房当然也有这两种需求，但是规模和程度难比中国人。对于被投资的国家和地区而言，或将推高当地房价，过度炒作投机将累积泡沫风险。”

海外买房凶猛

“十年前，我来到中国黑河市工作，5年前在中国买了一套150平方米的住房，现在和自己的妻子生活在这里。”今年60岁的“俄罗斯大叔”吉尼思用流利的中文对记者讲述着自己的故事。吉尼思来自俄罗斯第三大城市布拉戈维申斯克，这座城市与黑龙江省黑河市之间的最近距离仅750米，被称为“双子城”。

“黑河的大街、公园、商场、宾馆，随处可见三五成群的俄罗斯游客。路牌、店牌等所有公共设施都标有俄文，甚至连110、120电话也是双语。”吉尼思告诉记者，在黑河买房，已成为布拉戈维申斯克人眼中很寻常的事情。据他透露，光是自己熟悉的，在黑河定居的俄罗斯人，就有100多户。

老家在俄罗斯远东地区乌苏里斯克的阿历克赛也对记者表达了同样的感受，“现在俄罗斯人在中国购买住宅已成为一种时尚行为。”据阿历克赛介绍，他前几日刚在中国的绥芬河口岸购买了一套180平方米的住宅，价格仅是俄罗斯国内同类住宅的1/3。“俄罗斯人近几年非常喜欢外出购房。不只是中国，美国、英国和意大利，也有很多俄罗斯人去购买房产。”阿历克赛称。

据报道，自2006年开始，越来越多的俄罗斯人对靠近俄罗斯的芬兰产生了兴趣。数据显示，仅2012年俄罗斯人就购买了430处房地产。俄罗斯人在芬兰一般把这些房子作为来芬兰度假的别墅，大部分时间空置不用。由于俄罗斯人在购买房地产后除了缴纳不动产税外不向当地政府缴纳地方税，这加重了当地居民的税务负担，引起了地方政府和居民的强烈反对。

所以，芬兰议会的200名议员中已有101名议员联名提出应立法，对俄罗斯人在芬兰购买房屋采取限制措施。一旦该提案获得通过，只有在芬兰居住5年以上的俄罗斯人才有资格购买芬兰的房地产。

“其实和中国人一样，俄罗斯人一直非常辛苦地存钱买房。”莫斯科当地的房地产经纪人伊万诺维奇告诉记者，“与中国的上海、北京一样，大多数俄罗斯人当然是希望在本区或首都购房，但由于一些因素，海外置房成为了新趋势。比如，沿海居民纷纷到中国安家，一些俄罗斯富商大多选择在中国上海、美国纽约、英国伦敦等金融城市投资。”

3年前从纽约大学毕业的波丽娜如今在英国伦敦做律师助理，她在两年前继承了外婆留下来的莫斯科房产，这套40多平方米的房产随即卖了300万卢布(约54万元人民币)。她用这笔钱在伦敦东区购买了一套小公寓，大概4万英镑(约40万元人民币)，剩余的钱还进行了内部装修。“我准备在伦敦生活。不少在英国当地大学毕业的同学都不准备回到家乡，与我有着同样的选择。”

在伦敦从事房产中介工作的Frank也告诉记者，除了一些有需求的俄罗斯留学生，俄罗斯富商们也是英国伦敦豪宅的购买者。这些俄罗斯商人不仅对伦敦、纽约兴趣盎然，甚至还去北京、大连、哈尔滨、沈阳买房。“他们的房产，可以说是遍布全球的金融中心。”

尽管俄罗斯远东地区的三居室与北京高档住宅区的价格相差无几，但阿历克赛表示，俄罗斯的一些“精英”会选择到中国南海的三亚买房。特别是那些与中国有生意往来的商人，为了方便谈生意，就有了买房的需求。

研究海外置业的专家叶夫根尼·特鲁新分析，这些人大多在中国大城市买房，如哈尔滨、北京和沈阳。而且这些人往往在度假胜地三亚也购买了精品别墅，面积几乎都超过100平方米，位置均靠近大海。旅游旺季，将这些别墅租给游客还有丰厚的回报。

“疗养经济”火了

记者在采访过程中发现了一个“有意思”的现象—俄罗斯人在中国边境买房主要是用来养老。

黑河市地产中介人员王鑫告诉记者，很多在中国边境买房的俄罗斯人，多半是出于养老的需要。“我们这里和俄罗斯人接触密切，我也经常会接到一些俄罗斯客户的电话，询问在黑河购房的事宜，他们大多是退休人员。”

王鑫认为这无需大惊小怪，“一套一居室的住房在俄符拉迪沃斯托克要6万美元，在黑河或者其他的边境小镇，5万美元完全可以买到相当满意的住房。而且那里的养老补助金，中等水平约为1000元人民币，可以解决基本温饱问题，食品也很便宜。”

“这些俄罗斯人退休后到中国可以教中国人俄语，或者当导游，也可以做一些简单的翻译工作。”王鑫告诉记者。

吉尼思正是“俄罗斯购房团”中的一员，他认为，和妻子在中国养老很舒服。“房价和布拉戈维申斯克相比，真的是便宜很多。”

54岁的谢尔盖·克鲁格里科即将退休，他已经在黑龙江绥芬河市买了房子，“这笔钱想在符拉迪沃斯托克买房根本不可能。很多人担心我在中国会有语言交流的问题，其实这并不难，因为当地有很多俄罗斯人，也有不少俄罗斯的节目。”谢尔盖微笑着说，如果想去看看我可爱的女儿，开车就可以去他们那儿住。真没想到退休后，我居然过上了小康生活，住上了大房子。

记者从相关部门了解到，在黑龙江有专门为俄罗斯人建的房子，比如在绥芬河新建住宅中的“新上海”为俄罗斯人设了一个独立小区。当地还有意建造“俄国城”，内有住宅、办公楼、博物馆和教堂。在中国买房与俄罗斯远东地区不一样的地方在于：在新建小区买好房子后就不用考虑孩子要在哪上学，车子要停在哪，去哪度假等问题，因为小区整套规划早已考虑好这些问题。

除了黑龙江绥芬河、黑河，吉林珲春、延吉等地近年来也成为俄罗斯人旅游、购物、休闲的目的地，中国东北边境城市兴起了俄罗斯“疗养经济”。据悉，在珲春等地，外国人购房的门槛很低。长期居住满一年、有工作单位能开工作证明、签订购房声明书，三个条件满足一个就可以。而为了配合过来“养老”的俄罗斯人，珲春市中医院从2008年开始推出了针对俄罗斯人的中医保健项目。自那时起，医院每年接待的俄罗斯人都在增长，2012年有2000多名俄罗斯人来这里寻求中医治疗。如今，中医治疗在俄罗斯滨海边疆区有了一定的知名度，特别是按摩、针灸、推拿、熏蒸等项目，非常受俄罗斯人欢迎。

吉林省图们江国际合作学会会长李铁对外表示，近年来在中国边境城市兴起的俄罗斯“疗养经济”，表明双边合作正在向纵深发展。未来要扩大这种合作规模的一个关键环节是，双方地方政府之间要建立更为稳定的经贸合作关系和工作联系机制，为双边人员往来创造更好的政策环境。

郑宇洁认为，“疗养经济”对中国边境的房地产市场有极大的促进作用。俄罗斯人在芬兰和爱沙尼亚等地购买房产更多倾向于投资，在中国黑河市购买房产有投资的需求，也有自住的需求。“黑河市位于中俄两国边界处，二者一河之隔，交通便利，商贸往来频繁，旅游度假业逐渐兴旺，中国经济的发展也吸引不少俄罗斯人来中国就业安居，对于他们的养老需求来说，是一种不错的选择。”

因高房价“离乡”

吉尼思、谢尔盖这些退休老人选择在国外“养老”的背后，有几分心酸和无奈。吉尼思直言，离开家乡选择在中国边境城市买房，可不是为了投资，“而是为了更加舒适便宜的生活，躲避国内的高房价。”

记者了解到，近三年内，俄罗斯远东地区房价平均增长了40%以上，现在30平方米的一居室在10万美元左右，120平方米的两居室快接近15万美元，三居室已经达到20万美元。有业内人士指出，根据俄罗斯人目前的收入来看，这个价格大部分居民根本负担不起，即使是按揭也无力承受。

“特别是莫斯科，房价一直在不断飙升。”米哈伊尔告诉记者，那里的房价和中国的上海一样高昂，甚至曾经达到德国首都柏林房价的两倍。

据伊万诺维奇介绍，在德国首都柏林，一套条件相同的公寓总价最多为6万欧元(约48万元人民币)，也就是240万卢布。这意味着莫斯科最便宜的公寓比柏林的公寓要贵1.5倍到2倍。

根据俄罗斯官方机构发布的数据，莫斯科的公寓楼价格去年年初以来上涨了64%，至今并没有停止上涨的势头。记者获悉，在莫斯科如果想买一套普普通通的30至35平方米的房子要花费500万至600万卢布。即使在环城公路以外的莫斯科新城中，最便宜的一间一室的公寓价格也达到了350万至400万卢布。

郑宇洁指出，莫斯科房价过高是由俄罗斯商业及社会现状所造成的。“当前俄罗斯房价呈现出上涨的趋势。虽然金融危机后俄罗斯经济增速缓慢，大概在5%左右，但是国内资源丰富，随着资源价格的水涨船高，俄罗斯居民收入逐渐提升，对住房的需求日益旺盛，该国房价依然有上涨的空间。”

有当地人士表示，由于俄罗斯其他地方工作机会贫乏，医疗水平和教育水平都较差，俄罗斯的公民都向往能够搬到首都莫斯科。因此几乎整个俄罗斯对房产的需求都集中在莫斯科。

米哈伊尔称，莫斯科房价飙升的另一个关键因素在于，在莫斯科购房的不仅仅是莫斯科人。“对于首都的购房需求具有全俄罗斯性，甚至有国际性。”

伊万诺维奇也证实了这一观点，“虽然很多俄罗斯人在向外投资房产，可是莫斯科当地的房地产依旧不错，来自国际的投资并不少。”

房地产中介“多莫斯融资”的一项调查显示，莫斯科的购房者中，莫斯科地区的居民仅占38%，真正的莫斯科人要再稍微少一些，占33%，而剩余的29%购房者则来自俄罗斯的其他地区或者国外。

据俄罗斯《独立报》网站报道，莫斯科的楼盘同时吸引着来自弗拉基米尔、伏尔加格勒、卡卢加、罗斯托夫、梁赞、图拉等其他地区的人。

“如今看来，莫斯科的房价仅次于伦敦、香港和巴黎。相比投资价值和区位因素，我更愿意在纽约或者伦敦投资。”米哈伊尔指出。

警惕房地产泡沫

值得注意的是，俄罗斯不同地区的房价差异巨大，首都莫斯科的平均房价为每平方米16.9万卢布(约合3万元人民币)，而在圣彼得堡地区则为9.2万卢布(约合1.6万元人民币)，叶卡捷琳娜地区为6.8万卢布(约合1.2万元人民币)，鄂木斯克地区仅为4.5万卢布(约合8000元人民币)。

当然，在欧洲也能看到一些国家地区间房价差异较大，例如法国巴黎，房价水平与莫斯科相似。但是，在欧洲，人们的生活水平差异并不大。虽然俄罗斯人收入持续增加，但收入增长速度还是远远落后于房价上涨速度。

对于莫斯科房价的高涨，有评论人士称：“值得留意的是，俄罗斯房地产繁荣的同时，世界油价上扬，俄罗斯积累了巨额石油财富。”

而一些房地产商说，莫斯科房价高由多种因素造成，如俄罗斯经济持续增长、民众收入增加、分期付款买房盛行、大量投资者涌入，还有一些持币待购者开始买房。

郑宇洁认为，一直以来，俄罗斯房地产市场发展较为缓慢，国内投资、投机气氛并不浓厚，一方面因为有相关税费、法律等限制;另一方面考虑到国际政治等方面的问题，投资客在俄罗斯投资一般较为谨慎。因此俄罗斯国内并不存在较为明显的房地产泡沫问题，一定程度上，反而因为供给有限而不能很好地满足市场的需求。“供给有限必然会影响莫斯科的房价，以如今的供应量来看，莫斯科的房价依旧要上涨。”

伊万诺维奇告诉记者，在如今的莫斯科，已经找不到低于3000美元/平方米的房子了。新房子卖得很快，开发商几乎每周都会提价。

据一位不愿具名的建筑商介绍，即使是造价昂贵的现浇房，每平方米的造价也不超过900美元;如果是预制板的房子，成本则在500美元左右;土地成本和基础设施成本每平方米不会超过1000美元;如果考虑到开发商为了拿到好的建筑用地而花费的“公关费用”，平均一平方米的花费最多300美元。综合各种因素，包括广告费用、支付经纪公司的费用和工程保险费用等，开发商一平方米的成本一般不会超过新房开盘价的2/3。

莫斯科“不动产市场指示器”分析中心的负责人奥列格·列甫琴科对媒体肯定了该建筑商的说法：“不管怎样计算，即使开发商必须额外修建供热管线和社区学校，每平方米的建设成本都不会超过2000美元。多余的部分自然就落在开发商的账户上了。”

列甫琴科认为，莫斯科的房价已达到顶峰，如果按照现在的速度继续增长下去，那么楼市崩盘的可能性将非常大。

“这样发展下去，俄罗斯的房子将成为富人的财产，越来越多的平民选择在别处购买房产，这对于这个行业的稳定是非常危险的。”伊万诺维奇说。