“以房养老”模式在中国虽初成模型，但在海外发达国家早已展开。自荷兰最早通过倒按揭方式解决老年人住房问题后，“以房养老”模式不断创新，各国在与相应市场需求紧密挂钩的基础上，纷纷试行这种模式。

发达国家的“以房养老”模式存在各种差异，既有相应的经验，也不乏教训。这些模式的创新与探索思路，显然是中国需要学习与借鉴的。

海外“以房养老”三大模式

海外“以房养老”的模式，以倒按揭(住房反向抵押贷款)方式为主，多种创新模式并存。纷繁复杂的“以房养老”模式，凸显了几大特征，并可分为三类，即以美国为代表的市场主导型运作模式、以英国为代表的被动式运作模式、以日本为主的政府主导型的运作模式。

市场主导型的运作模式

市场主导型的运作模式，特点为：倒按揭模式是“以房养老”的主要表现形式，同时多种其他模式的市场认可度也较高。由于受到高昂的房屋遗产税、较好的市场机制等影响，市场对此类养老模式的接受程度高，且多为主动的选择。

美国的“以房养老”模式是其中的主要代表。美国的倒按揭业务，针对62 岁以上的老年人进行，具体运作方式与传统理解的倒按揭方式并无太大差异。具体运作模式是：老年人将自有房产进行抵押，在联邦住房管理局保险的支持下，获得金融机构发放的每月分期的贷款，一直到去世为止。这种模式，是以产权抵押为前提的。

美国另一种“以房养老”模式，则是以产权转让为主要方式。包括洛杉矶等在内的大城市，目前较为流行这种模式。美国楼市的不景气，造成包括洛杉矶

在内的房价自2008 年以来不断下滑。一些有投资理念的老年人，往往选择在此时间点前，将在此类城市的住房进行抛售，而选择在郊区进行再置业。高位抛售，同时选择郊区较为低廉的住房，显然为此类阶层留下了充足的养老余款。这种“以房养老”的模式，显然在美国市场中颇受青睐。

市场主导型的运作模式，在加拿大、澳大利亚等国也同样存在。这些国家，也是以62 岁以上的老年人作为对象，从而推出相应的“以房养老”计划。不同的是，加拿大的倒按揭业务较为灵活，通过区别不同老年人的特征，从而制定不同期限结构的倒按揭计划；而澳大利亚的“以房养老”模式，更多的是以房产增值作为保障。

被动式的运作模式

被动式的养老模式，特点为：政府并不主动寻求这种“以房养老”模式，而是在经济与社会状况恶化的情况下被动运作。但由于此类国家保险业等较为发达，因此，即便在宏观环境恶化的情况下，也能够较好地运作此类业务。

英国的“以房养老”模式，是典型的被动式运作模式。目前英国有一个趋势，即随着经济危机的到来和失业率的增加，英国部分老年人的退休保障利益受到了侵蚀。显然，频繁的经济危机，也让此类老年人选择了以“大房换小房”的模式，从而换取老年生活质量的提高。由于英国有较好的保险业作支持，因此此类模式得以展开。

德国的模式也有类似的特征。在德国，“以房养老”并非最好的养老选择。因为德国有较好的社会养老金等资金来源，因此德国并非主动选择“以房养老”的模式。而一些老年群体选择“以房养老”方式，往往与老年阶段收入不高，空巢期带来的孤独感等因素有关。这种模式，具体以出租住房、获取租金收入为表现形式。

政府主导型的运作模式

政府主导型的养老模式，以日本最为典型。日本政府通过出台各种政策，发动包括房企、银行、社区等各方力量，较好地对这种养老模式进行了探索。而包括寿险公司在内的社会力量，相对而言并没有承担相应的责任。日本以高效及强有力的管理水平，以行政性的力量主导了其“以房养老”业务。

日本老龄化程度及居民的住房拥有率都较高，这背后本身就是政府力量推动的结果。如1948 年，日本住房新开工量为38 万套，到了1974 年，则成为171万套。而此类住房的拥有者，显然正是步入老年阶层的群体。近几年，日本住房需求已明显让位于养老需求。在这种情况下，日本再次发挥了高效的行政干预手段，继续对房企等力量进行“施压”，从而促使此类群体参与“以房养老”的建设。

在政府“提高养老与居住质量”的目标下，日本房企提供了大量的重建资金，以借贷方式借给部分老年人，在重建住宅的过程中解决了此类人群居住的问题。一旦此类人群亡故，那么房企就将原本作为抵押物的房产进行回收，通过回收本金来实现运作。房企在这中间充当了融资机构的角色。

此类模式，在新加坡也较好地体现出来。新加坡“以房养老”模式较为发达，但也明显受到政府高度的干预，如，新加坡政府为55 岁以上的独居老人兴建公寓。此类公寓户型小而实用、租金低廉、期限较长(一般为30 年)，从而获得了新加坡老年人的青睐。

成功经验有哪些？

很显然，发达国家“以房养老”已有较长历史的操作经验，且市场的可接受程度也较高。同时，在市场中不断迎合需求，不断完善，从而使得此类模式有着较多的可借鉴之处。这包括：以完备的房地产市场为基础；吻合市场需求，积极进行金融创新；完善的养老体系支撑“以房养老”模式等。

以完备的房地产市场为基础

发达国家“以房养老”的实践之所以开展得如火如荼，显然是以高度流通的房地产市场作为基础的。发达国家房地产流动性高、变现能力强，且资产评估能力较好，因此在具体操作中技术性障碍较少。

与此同时，发达国家具备较好的制度配套。包括法律会计、保险精算、银行体系等，都有较好的发展基础。因此，在房产升值潜力评估、老年人预期寿命测算等方面都有良好的操作条件。

吻合市场需求，积极进行金融创新

发达国家“以房养老”模式，积极吻合了“房子富人、现金穷人”的发展现状，紧紧抓住了市场对相应金融产品的需求。倒按揭在这些国家，就是一种典型的清算房屋价值的金融工具。在发达国家较好的金融创新环境中，此类产品容易吻合相应的需求。金融产品的创新，显然也是动态发展的。如美国从按揭住房到反向抵押贷款，实际上反映了这一阶层较好的市场需求。“以房养老”的模式，显然较好地追随了这种市场需求。

以完善的养老体系作为支撑

在发达国家，之所以“以房养老”理念深入人心，反对声不大，这与此类国家发达的养老体系有关。这种体系，不光只有“以房养老”这种单一模式，而是糅合了多种养老机制，形成了多维度保障体系。发达国家组织社会力量(如美国推行“401K”养老金计划)、提高养老金投资收益(发达国家养老金投资市场显然较为成熟)，从而最大限度地保障了养老体系的稳定。

多元化的养老体系，无疑对支撑“以房养老”模式起到良好的作用。很显然，在有明显预期的情况下，发达国家的老年人不用担心未来退休收入的问题。因此，抵押房产、变卖房产、出租房屋等手段，老年人就相对愿意接受。

总之，只要养老福利不打折扣，“以房养老”体系就能够较好地得以开展。

规避缺陷和教训

尽管海外“以房养老”模式较为成功，但很显然，中间也存在一些致命的缺陷。如果中国试图学习国外先进的经验，就应摒弃这些错误的做法。这包括：违背伦理的模式创新将失去市场、经济危机的干扰将影响模式的推进等。

违背伦理的模式创新将失去市场

在发达国家的市场中，金融创新并非难事。因此，在“以房养老”这一环节上也涌现出诸多金融创新。这往往会使得这种模式过度地带有商业化特征，而违背了伦理原则和社会责任。

比如，美国曾经推出一种无保险的倒按揭方式。对于老年人而言，此类贷款是有固定限额的，同时贷款期限也非无限期。这种固定期限显然有别于市场青睐的无期限的倒按揭模式。因此，这一模式在具体运作中遭到了社会的抵制。部分老年人在健在时已面临贷款期限已到、贷款协议自动终止、被“扫地出门”的尴尬。违背社会伦理的金融产品创新，最终因社会压力太大而取消了。

又如英国“大房换小房”的模式，显然也是欠缺考虑的。部分英国老年人受经济危机的影响，将大量贬值的房产以低价转让，并转入环境较差、亲情感不强的社区中生活。尽管得到一笔可维持后续养老的资金，但显然这笔资产已缩水，而老年人的福利保障机制并未因此而建立起来，社会反响极差。

经济危机的干扰将影响模式的推进

国外发达国家自由化的市场，容易受到经济危机的干扰。这种干扰，将严重影响“以房养老”模式的推进。

无论是美欧还是日本，相应的经济危机对“以房养老”模式的冲击都是严重的。比如，日本寿险公司之所以不情愿参与“以房养老”模式，就在于日本经济在持续不振之下，房产遭贬值的可能性远远大于升值的可能性。保险公司显然不愿意接手此类巨额风险的“烫手山芋”。如何抵御经济周期带来的风险，减少相应干扰，是“以房养老”模式亟需研究的问题。