就以房養老的具體制度設計而言,多數國家採用“住房反向抵押貸款”的模式,如美國、英國、日本、新加坡等。與之相較,法國的“以房養老”模式更為多元。其中,在2007年開始引進的“住房反向抵押貸款”模式之外,在法國本土存在已久的“終身年金制房產買賣交易”實踐更具特色。

法國的房產交易中存在一種“終身年金制房產買賣交易”方式。這一做法源自於歐洲中世紀時期的實踐,后為法國所接受,在法國民間運行已久。這是一種僅限於個人與個人之間的財務安排:私有住房的所有權人將其住房以獲取終身年金的方式出售,同時繼續住在出售的房屋裡﹔買主先支付一筆“頭款”給賣主,其后每月支付一筆月付額,直至后者去世為止,這稱為“終身年金”﹔在賣主去世之后,買主收回房產。如果住房內居住的是一對夫妻,合同結束的時間以最后去世者的死亡時間為准。選擇以這種方式出售房屋的幾乎是清一色的退休收入微薄的老年人。對於這種終身年金制房產買賣交易,並沒有專門的法律予以規制。買賣雙方的權利義務主要依靠買賣契約來調節,適用合同法的一般性規定。

該種養老住房買賣交易具體運作模式如下:首先,賣主確定房屋的出售價格。這一價格將通過參考房屋的公平市場價值與賣主的年齡來最終確定。通常而言,賣主年齡越大,價格越高。60歲賣主所售房屋價格通常為房屋市價的50%﹔賣主年齡每增加10歲,其所售房屋價格與市價的百分比就會增加10%﹔若賣主為90歲,價格可達房屋市價的80%。其后,交易雙方再以價格為基礎協商“頭款”和“月付款”的數額。頭款一般為房屋總價的0至30%,具體比例亦與賣主的年齡相關。一般賣主年齡越大,頭款的比例越高。余下的70%至100%,則由賣方基於對自己壽命的預期確定分月支付的數額,每月的支付額度會根據通貨膨脹進行調整。當然,在進行買賣交易時,一切都可以由雙方協商確定。選擇以終身年金方式出售房屋的老年人多數會通過房屋中介機構挂牌出售,賣房廣告中都會寫明裡面住著幾個老人以及他們的性別和年齡等信息,供買方評估。

這是一種頗具投機性的交易。對買賣雙方而言,更像是他們就賣主壽命長短進行的一場賭博。這場交易最終究竟對哪方有利完全取決於賣主的壽命。如果賣主去世得早,則買方便可以超低價格取得房屋的所有權﹔反之,如果賣主長壽,買主就要支付比原計劃多得多的月付款。

“終身年金制房產買賣交易”的另一個特點是,買主簽訂買賣協議后,一般不會發生故意違約的情況。因為一旦買主不能切實履約,將導致合同結束,其此前支付的錢款將遭受全部損失,而賣主則可以重新出售房屋。但一旦發生買主先於賣主死亡的情況,也允許其家人繼續履行支付義務,最終收回房產﹔在家人無償付能力時,他們可再尋買主使這一合約延續下去。當然,這些補救措施均需在相關各方協商一致的基礎上進行。

以獲取終身年金形式出售房產在法國退休老年人中得到越來越多的認可。對他們而言,通過這一方式出售房產,既可使其老年生活獲得更多的流動性資金,又無需搬離居住已久的房屋和環境,不失為一種兩全的選擇。根據相關統計,截至2007年,法國通過訂立此種合同的房產交易累計已達幾十萬件,目前,每年約有3500到5000套的增量。但這一數值相對於法國每年70萬套的房屋買賣交易總量而言,顯然微不足道。公証處提供的信息顯示,越來越多的退休老人願意將其住房以終身年金的方式進行出售﹔但相反,買方市場卻相對冷淡。據統計,市場上這類買賣的供房量為需房量的三倍多,即使交易成功,交易期限也多在18至36個月。

究其原因,傳統的終身年金制房產買賣通常發生在個人與個人之間,這也是該交易模式的重大缺陷。除了交易本身所蘊含的生死博弈的不確定性外,目前人均壽命的延長也使買家承受著更大的風險。因此,盡管此類住房的售價相對於市價優惠很多,但潛在買主對其支付期限大幅延長或者其長期支付能力的擔憂日增,這阻礙了養老住房買賣市場的發展。

對此,法國政府正在考慮對“個人對個人”的傳統終身年金制房產交易模式進行改革,加入“中介型支付終身年金式購房”模式。根據最新消息,法國國家信托局正在考慮設立一筆基金,用來購買老年人以終身年金方式出售的住房。這筆基金的預算為1億歐元,由一些投資機構出資,並由一家管理公司負責基金的具體管理和運作。該項計劃預計在2014年啟動運作。由機構投資者作為買方的優勢在於,其可通過批量購買使各單個買賣合同中蘊含的投資風險得到中和,從而減弱傳統交易模式的賭博性,對於投資者將更具吸引力。

法國推出此項中介型支付終身年金式購房計劃,旨在刺激養老住房買賣市場,提高擁有一套住房但收入微薄的老年人的購買力。這一房產交易模式的推廣也是減少低收入老年人對社會福利依賴的一條有效路徑。

另外,迫於法國社會老齡化日益嚴重和經濟困境的雙重壓力,政府給付的養老金不斷打折,法國退休老人對於以房養老的需求上漲。根據相關統計數字,法國有72%的70歲以上老年人是個人主要住宅的所有權人。這項措施對於這些老年人將具有吸引力,但該項計劃的具體運作效果還有待未來進一步跟蹤關注。

(作者系華東政法大學科學研究院中美老齡問題研究中心研究員)