继商业地产之后，养老地产正成为各大开发商转型的热点方向之一，但是一片热闹的呼喊背后，落成的项目却寥寥无几。

分析人士指出，我国的养老地产尚处于初级阶段，不排除很多开发商以此进行新的‘圈地运动’。由于经验不足，养老地产或许还需要很长一段时期的摸索才能找到适合国情的发展模式。

商机还是圈地

按目前国际上通用的老龄化判定标准，我国已于2000年步入了老龄化社会。截至2011年底相关统计数据，全国60岁及以上老年人口有1.85亿，占总人口的13.7%。而上海户籍总人口为1419.36万人，其中60岁及以上老年人口347.76万人，占总人口的24.5%。上海老龄人口比重远高于全国。

中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦和前建设部副部长、中房协名誉主席宋春华在日前举办的“2012首届亚太养老地产高峰论坛”上指出，我国养老地产现已步入快速发展阶段，老年住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念。

正是在此背景下，养老地产吸引了大量的开发商加入其中。

早在2010年，地产巨头万科就高调宣布进军养老地产，在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。2012年3月，万科地产宣布其在北京的首个养老地产项目“万科幸福汇”将推出146套房源试水养老地产。

保利地产(600048,股吧)也在2011年的年度股东大会上透出消息，将重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，已向市场推出了70年产权的颐养公寓。首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发了一个养老项目，总建筑面积近200万平方米。

同时龙湖、华润、花样年等纷纷组成养老地产研究团队，伺机涉足养老地产。

“虽然不断有开发商涌入养老地产，但是大多数的开发模式仍然处于初级阶段，基本都只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营，因此并不能称得上严格意义上的养老地产。”亲和源股份有限公司副总裁华山表示。

“事实上，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出，开发商往往以养老地产的名义拿地，在土地市场价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的救急模式。

张宏伟还表示，参照国际经验，养老地产项目倾向于“小而精”发展，这主要是为了防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。而国内的养老地产项目动辄几百甚至上千亩的土地其实并不适合开发养老地产。之所以会产生这种现象，正是因为比起经营项目，开发商更看重的是如何取得土地。这样“挂羊头卖狗肉”的现象并不在少数。

开发更需经营

华山表示，如今全国上下热闹一片，养老地产项目在各地立项，而真正落实操作的项目少之又少。很多大房企虽然看到了养老地产的潜力，却行事谨慎，因为按照惯有的房地产开发商思维来操作养老地产，在如今的市场环境下风险巨大。对于养老地产而言，地产只是其中的一部分，长期的运营和服务才是成功的关键，这本质上与开发商的概念就完全不同。所以，开发商想要进入老年产业，就必须改变其属性，由房地产开发商变身为房地产运营、管理及服务商。

华山指出，最早国内的开发商做养老地产项目模仿的是美国的太阳城模式。在北京、天津等地的太阳城，以及上海绿地在昆山的孝贤坊都是用传统的房地产开发的思维和模式开发养老地产项目。但这并非真正意义上的养老地产，难以解决养老问题。因为其淡化了养老地产中最重要的一部分专业的养老服务。

正略钧策管理咨询合伙人陈晋指出，养老地产和传统地产开发有很大不同，养老地产具有跨行业的综合属性，前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，对于产品的质量标准更高，功能要求更全，需要配套大量的设施和精良设备。其次，养老地产还存在运营风险，租售方式将比普通商铺更为复杂。另外，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居照料等，都需要打造一支以服务为核心的专业管理团队。

DTZ戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文分析认为，技术的障碍、开发主体的结构单一、开发模式不够吸引人以及土地成本高，老人无法承受等都是目前国内养老地产处于困境的原因。

黎庆文指出，老人社区对软件要求非常高，而且服务需要十分专业，一般的物业管理远不能达到该水平。在专业服务体系发育尚不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产项目开发，达不到颐养天年的要求。

CRIC研究中心分析师认为，养老地产对于资金要求相当高。其消费群体的特殊性以及盈利模式的综合性要求投资者在项目建设期及后期服务时要比其他项目投入更多的资金和技术。而且，由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，故投资者需要较长时期的经营才可以收回投资。这种长时间的占用资金一方面增加了企业的成本，另一方面也无形中扩大了投资者的投资风险。

国外模式可借鉴

目前，国内的养老地产尚处于初级阶段，但养老地产在国外已发展了数十年之久，美国、日本、澳大利亚等发达国家拥有宝贵的经验值得借鉴。世联地产(002285,股吧)华东区域顾问部的韩斌君介绍，美国养老社区分为四大类八种社区，如居家生活型、独立生活型、辅助生活型以及辅助医疗型，能够满足多样化市场需求。

美国在上世纪60年代初就已经进入老年社会，而受西方传统文化影响，老年人偏好独居，因而适合老年人居住的老年住宅需求逐渐产生。经历了长期的市场发展，美国养老地产已进入稳定发展阶段，建立了一套由投资商、建筑商、运营商形成的极完整的融资、建设、运营的市场化体系。

而日本作为老龄化最严重的国家之一，在2000年推行“介护保险制度”迅速推进了养老市场的放大和成熟，此制度下的养老机构合作开发和持有运营是日本养老服务的主要模式。

国内养老地产项目或多或少都借鉴了一些国外的养老地产模式。上海首个老年社区项目亲和源老年公寓，占地125亩，建筑面积10万平方米，共834套居室，面积从58-119平方米不等，可供1600位左右的老人入住。采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供“管家式”的服务。

华山介绍，上海亲和源项目的设计团队来自日本，在老年公寓的设计上带来了不同的理念和思想。日本设计师提出，老人的居住空间不需要太大，希望老人能够多走出家门在户外活动。“因此，我们在户型配比的设计上，采取了以一居室的小户型为主，两居室大套和中套户型为辅的配比。然而在实践中发现，大户型一经推出就销售一空，而留下来的全部是小套户型的产品。”

华山表示，经过分析发现，由于小户型的房间有点像酒店两人一间的标间，而二居室则更像家。因此老人在决定入住时其实不会在乎一次性多十几万元，而更在乎有“家”的感觉，可见大户型产品更符合当今中国人的思维模式。因此养老地产在吸取国外模式的同时，也要不断地摸索适合中国的模式。

除此之外，世联地产华东区域顾问部的总监韩斌君在世联地产日前举行的聚焦养老主题地产年媒体发布会上指出，适老化的混合社区开发模式或许更适合目前的国情，也是当前国内开发养老地产较为常见的模式。此类物业可以有小于30%的持有物业比例，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。持有的物业包括健康老年公寓、医院、商业配套设施等。而另一种会员制的老年地产项目则需要更多的运营及管理上的经验，以及良好的会员制度设计。

华山指出，未来，养老地产的发展将促使中国的养老模式进入双轨制。一部分低收入无保障老人还是需要社会养老机构的照料。而另一部分老人可以通过市场购买养老服务和产品。